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CPUrb

Avaliação de Imóveis

Desde a sua constituição que a CPUrb presta serviços de avaliação imobiliária referentes a crédito de fomento à construção, crédito hipotecário, partilhas, etc., para instituições financeiras públicas e privadas, empresas e advogados do país.

Trabalhos de referência realizados pela CPUrb na área da avaliação imobiliária

  • “Destilaria Residence” – Edifício Multifamiliar na margem sul do Rio Douro / Vila Nova de Gaia;
  • Empreendimento Habitacional em Ramalde / Porto;
  • “Guimarães Plaza” Futuro Shopping, em Guimarães;
  • Edifício Multifamiliar de Luxo na Praia do Cabedelo, em Darque / Viana do Castelo;
  • Lar de Idosos e Creche, em Valença;
  • Lar de Idosos, em Paredes de Coura;
  • Edifício Central de Viana do Castelo, da Caixa Geral de Depósitos.

 

Trabalhos de vistoria:

  • “Hotel **** - Open Village Sports”, em Guimarães.

 

Àreas de Actuação

A CPUrb canaliza, actualmente, as suas atenções para a prestação de serviços de qualidade, com elevado grau de exigência e confidencialidade, praticando preços muito competitivos, pelo que optou por não recrutar colaboradores externos na área da avaliação imobiliária. Assim, por forma a manter uma equipa responsável e coesa, regida por padrões pré-estabelecidos e comprovadamente fiáveis, as áreas de actuação no âmbito da Avaliação Imobiliária e Certificação Energética restringem-se a:

  • Distrito do Porto;
  • Distrito de Braga;
  • Distrito de Viana do Castelo;

 

Métodos de avaliação aplicados

No que concerne às avaliações de imóveis, os peritos avaliadores da empresa utilizam diferentes métodos de avaliação, conforme julguem mais adequado à situação concreta do imóvel em causa tendo como principais métodos de avaliação os seguintes:

  • o método de substituição (custo);
  • o método comparativo;
  • o método dos múltiplos do rendimento;
  • o método de actualização das rendas futuras.

 

O método de substituição (custo) é utilizado na determinação do valor de um imóvel, através da soma entre o valor de mercado do terreno e de todos os custos necessários para a construção de um imóvel com as mesmas características físicas e funcionais. Deve ser tido em conta no valor final do imóvel a sua depreciação em função da antiguidade, o estado de conservação, estimativa de vida útil e margens de lucro requeridas.

Segundo o método comparativo são utilizados como comparação imóveis com características físicas e funcionais idênticas, localizados numa mesma área de mercado imobiliário e credíveis em
termos de transacções e/ou propostas efectivas de aquisição.
O método dos múltiplos do rendimento é utilizado para a determinação do valor do imóvel a partir do quociente entre a renda anual efectiva ou previsivelmente libertada, líquida de encargos
de conservação e manutenção, com uma taxa de remuneração adequada às suas características e ao nível de risco do investimento, face às condições gerais do mercado imobiliário no momento da avaliação.

Segundo o método de actualização das rendas futuras, o perito avaliador determina o valor do imóvel através do somatório dos cash-flows efectiva e previsivelmente libertados e do seu valor residual no final do período de investimento previsto ou da sua vida útil, actualizados a uma taxa de mercado para aplicações com perfil de risco semelhante.
Quando não se encontram reunidas todas as condições requeridas para a determinação adequada do valor do imóvel, o perito avaliador deve fundamentar, no relatório da avaliação, as razões que o levaram a não optar por qualquer dos métodos anteriormente referidos, assim como a opção por outro método de avaliação considerado adequado.

 

Relatórios


Os relatórios realizados seguem uma estrutura mais ou menos rígida, que contém como informações principais:

  • Elementos descritivos:

- identificação do avaliador;
- identificação do imóvel objecto da avaliação;
- identificação do fundo e da entidade gestora;
- datas, a que se reporta a avaliação e a da última avaliação efectuada ao imóvel;

  • Elementos da avaliação:

- a descrição pormenorizada das características do imóvel (localização, estado de conservação, tipo de construção e fim a que se destina);
- a análise da envolvente de mercado do imóvel (inserção geográfica e existência de infra-estruturas circundantes que possam influenciar o seu valor);
- a descrição das diligências efectuadas, de estudos e dados sectoriais utilizados e outras informações relevantes na determinação do valor do imóvel;
- caso o imóvel se encontre arrendado, o valor da renda na data da avaliação, ou uma estimativa das possíveis rendas;
- uma estimativa dos encargos de conservação, manutenção e outros, indispensáveis à exploração económica do imóvel;
- a indicação do valor total proposto para o imóvel;

  • Elementos de responsabilização:

- a indicação de eventuais reservas ao valor proposto para o imóvel, em função dos elementos disponíveis.



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